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大成·金融商务中心“先锋观察”之呈贡的担当
发布时间：2012-09-06 编辑： 点击率：1319
呈贡的担当
——访昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈
资源条件上的得天独厚，地理位置上的无比卓越，以及产业布局上的明显优势，让呈贡新城在启动建设的几年间渐露峥嵘。而随着市级行政中心的搬迁，七大中心聚集、九所高校的建成进驻、一系列重大项目的布局崛起，如今的呈贡新城迎来了发展新峰值，成为昆明城市现代化拓展的主战场。
“作为门户城市核心区，呈贡不仅是沟通昆明城东西南北、区域内外的枢纽与要津，更是云南与外部联系的窗口、跳板及咽喉。这样的优势让呈贡新城在云南‘桥头堡建设’中起到了核心作用。”在昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈看来，呈贡新城的区位优势和交通前景注定其是担当“逐步把昆明建设成为特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和中国西部面向东南亚、南亚的现代化窗口城市及国际合作平台”重任的不二之选。
邓晓盈告诉记者，目前呈贡新城拥有多条交通路径可以连接通往地州、全国及东盟各国，这样立体、发达的网络交通让呈贡新城的门户价值彰显无疑，除此之外，日后昆明地铁首期工程试验段世纪城站至广电大学站的开通运营，以及呈贡高速铁路火车枢纽的投入使用，将给新城带来更多商机和人流的集聚，区域商业重心和社会资本的能量也会因此愈加凸显。
“绝佳的门户位置，给力的政策支持，百万级的人口基数和巨大的流动人群，呈贡新城在片区价值伴随众多优势不断显现而加速提升的同时，也面临着区域承载、接待能力的考验。”不过邓晓盈欣喜地表示，现在的呈贡新城已有诸多地产项目扎堆于此，这将有效解决新城对于居住体量的需求。特别值得一提的是，除了大量住宅项目以外，一些商业大鳄也不约而同的选择落户呈贡新城，这无疑又助片区全面发展一臂之力。“桥头堡建设看云南，云南看昆明，昆明看呈贡新城。在经过大学城建设、行政中心搬迁、交通网络完善、品牌房企战略入驻，呈贡新城正在以突进的姿态前行，桥头堡优势也得到进一步显现。”
投资创富模式路径解析
大成金融商务中心引起各界强烈关注的本身并非偶然。
在对大成金融商务中心潜在客户进行采访中，记者了解到，他们决心投资大成金融商务中心的意愿主要分为三点：一是呈贡新区所蕴含的巨大区域价值，二是大成金融商务中心产品本身的品质及特质，第三点也是形成投资信心支撑的关键，大成金融商务中心对于自身商业、商务未来运营的创新模式。
对于商业商务综合体项目而言，除自身硬件的高要求外，其持续良性运营是几乎所有项目需要研究的课题。而对于一直致力城市品质住宅开发的云南大成地产，在初涉商业、商务综合体开发中，摸索并确定的系统化运营模式，其内含值得解析。
品质决定价值
有分析人士指出，对投资者来说，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机。相比于单一功能的建筑，城市综合体可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。由于城市综合体所特有的辐射作用以及聚集效应，进而对周边土地价值也会起到一定带动作用。众多投资客和消费者亦逐渐看到了城市综合体多重功能所具备的巨大增值潜力，更愿意投资或入驻其中。投资者除了选择商铺之外，写字楼的稳投资、高增长更成为追捧。
眼光决定成败
对写字楼投资颇有经验的向女士以大成金融商务中心为例说明了她审视投资对象的几个要素:“首先是区位，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。”向女士认为房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区范围有限，增值的空间更大往往是城市未来的中心区。“正如位于昆明新政中心南侧的大成金融商务中心，片区无论从现有规划和发展前景看，都有巨大的投资潜力。”“其次是档次。投资写字楼要瞄准目标客户群。在竞争日趋激烈的情况下，如何脱颖而出是学问更是魄力。对昆明而言，与国际和国内一线城市接轨的高端甲级写字楼仍是缺失，不少大企业都在关注和寻找。对于，以国际品质打造、定位昆明金融商务地标的大成金融商务中心项目无疑是明智的。”向女士说，除了定位外，项目交通能否四通八达、停车场的设计是否合理、建筑立面及品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、采光通风是否良好等，均属考虑范围。“软性配套与物业管理也决定着升值的速度。”上述例子外，向女士强调了许多投资者容易忽略的软性配套方面，着重考察项目的信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等。而物业管理则要看物管公司的品牌和社会口碑。
记者了解到，目前昆明的多数写字楼，除了受限于产权之外，大多采取了出售散卖形式。由于产权过于分散，写字楼统一经营的高品质需求无法保障，制约了商务设施品质的提升。因此，大成金融商务中心突破以往市场单一出售物业的经营模式，建立起全产权运营该模式，实行租售结合。大成地产负责人认为，项目自身品质及新型管理模式加之未来一流企业入驻等优势，能够确保项目长期稳定升值或者是确保稳定的租户，确保写字楼长期稳定的回报。
作为毗邻昆明行政中心区域内的“大成金融商务中心”是新型商业商务综合体代表，大成金融商务中心最引以为傲的，莫过于两栋形象生动巧妙组成“LOGO”的分别高200米和137米的双塔建筑。它们不仅是昆明行政中心区域内完全符合国际5A标准的商务设施，同是也是未来新昆明府邸最具价值的物业。
首席记者 许晓静报道
投资趋势，蔚为大成
“仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，基本上是翻一番。”大成金融商务中心DC MALL铂金小铺认筹登记现场，家住五华区的杨先生用soho董事长潘石屹的话回答了他关注大成金融商务中心的原因。
杨先生告诉记者，近年来身边不少朋友都买了好几套房子，也已翻倍升值。他本来也想效仿，但购房政策越来越严厉，“除了限购之外，还有即将到来的‘房产税’，住宅投资是不行了，钱存银行利息不多，投资商铺、写字楼应该不错。并且就目前而言，历年来中国楼市的调控几乎都是针对住宅市场，而写字楼市场与调控等诸多政策绝缘。”
此外，杨先生表示，“对于中小投资者而言，昆明主城核心商圈地段的商铺和写字楼价格太贵，地段差的价格便宜但又怕本都收不回。此外，昆明中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始寻找更为适合的办公地点。因此，我和身边的一些朋友也都将目光瞄准新行政中心的核心地段的商业物业。尤其是紧邻昆明市行政中心的大成金融商务中心，无论是区位、交通、业态、圈层、品质而言，都极具投资价值。
作为大成金融商务中心的核心商业DFC DC MALL可谓是及万般宠爱为一身。除硬件特质外，大成金融商务中心所提供的商业运营模式，将项目未来商业价值前景更加明朗。
据大成地产负责人介绍，大成金融商务中心将打造将近10万平米一站式购物中心，首创全景式下沉广场，双首层商业空间，汇聚全城百万消费人群，成为昆明首屈一指的顶级商业。根据规划，未来大成金融商务中心商业设置将为数码餐饮主题的国际时尚购物中心，汇聚国际奢侈品牌、国际时尚品牌，品牌数码、精品服饰、名表珠宝中心、餐饮美食中心和国际休闲中心。其中，DC MALL前瞻餐饮业巨大市场潜力，引爆全城消费热潮，聚焦朝阳产业电子数码，缔造集配餐、小吃、餐饮、休闲、娱乐、高端购物于一体的精品购物中心。
该负责人表示，未来大成金融商务中心的商业部分将由专业的商业运营公司自主统一经营、管理实现的物业培育，以此确保投资的低投入、高保障、高回报的投资。
大成地产商业运营负责人分析，纵观市场上的自持物业，多半是区域地段相对优越，或未来发展前景较为看好的物业，并且现在开发商或物业建造的企业，它们各方面实力都较为强劲。相对销售来讲，自己持有物业，更有利于整个商业物业的经营和维护。再者，开发商要创品牌，持续经营公司品牌，自持物业有利于与客户共同发展，从而保证配套楼盘及项目品质。
该负责人同时提出，自持物业是富有挑战且精细的系统工程。商业的开发与住宅开发完全不一样，运营团队、管理上，模式均不同；对于自持物业的商业地产而言，一定要有前瞻性，对整个城市的发展、经济水平要有一个清醒的认识，在定位上要找准，方能经营到位。为此，大成金融商务中心在项目启动初期已建立起一个强有力的运营团队，做到“规划在前、设计优先、招商先行、统一运营、统一管理”，并在开发过程中提升自身的招商整合、商家管理、运营把控、商圈培育等各方面的能力。
有专业分析人士表示，大成金融商务中心位于新昆明行政中心区域的天然优势，加之项目本身的品质及自身特点的运营模式，该项目在未来的市场中的价值可以预见。
记者 叶蔓报道
